被“安排”许久的深圳楼市调控政策终于落地。7月15日，深圳市住建局发布《关于进一步促进深圳市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称《通知》），从调整限购条件、完善信贷政策、发挥税收调控作用等八项措施为楼市“降火”。

上海易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，从此次深圳对户籍人口出台限购措施来看，不仅体现进一步落实“房住不炒”，且具有很强的风向标意义，预计今年下半年部分房价过热的城市，政策收紧是大方向。

获评限购“全国最严”政策

对于上半年“一骑绝尘”的深圳房地产市场来说，此次《通知》中明确的八大措施不仅将矛头指向了投资投机性炒房，其政策的严厉程度更是被业内评为“全国最严”。

具体来看，《通知》在调整限购条件方面明确，深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且连续缴纳36个月及以上个人所得税或社保，方可购房。非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）需连续缴纳5年及以上个人所得税或社保。而夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，从全国范围来看，目前的楼市调控政策对于有本地户籍的购房者来看，往往只限定购买套数而不限制其落户和社保期限要求，但《通知》中进一步明确的落户3年时间要求，充分说明了该政策的严厉性，这将明显抑制投机性买房需求。仅这一条内容，就可以堪称“全国最严”限购政策。

深圳住建局亦对此解释称，近几年，深圳落户即可购房，一定程度上加剧了市场供需矛盾，这对于早期已落户深圳并连续多年在深圳工作的市民也不公平。因此，在住房供需紧张背景下，适当收紧户籍居民购房政策，以切实支持合理自住需求；而对于夫妻离异上的一些规定，则既可满足离异人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。

除了限购条件收紧外，《通知》还对购买普通住房和非普通住房实行差别化信贷政策。即对无房无贷的首次购房家庭，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；对无房但有房贷记录的购房家庭，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%；对已有1套住房的购房家庭，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。

同时，针对近一年来深圳市成交的商品住房较高换手率问题，《通知》进一步将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。

“该政策将对二手房市场交易形成直接影响。”张波称，由于转让税负的增加，会进一步降低二手房市场的热度，这对于平抑二手房价格也会起到一定的积极作用，但某种程度来说，或也会影响到二手房市场的供给量。

整体上看，除了上述几项较为引人关注的政策收紧外，该《通知》还明确了普通住房标准，即套内120平方米、建筑面积144平方米，同时成交价不高于750万元；此外，《通知》还在加强热点楼盘销售管理、推行房屋抵押合同网签管理、加大二手住房交易信息公开力度，以及严厉打击房地产市场违法违规行为等方面做出细化安排。

下半年楼市调控将持续

对于此次深圳楼市调控政策的收紧，业内其实早有预期，而其原因无外乎是房地产市场过热所导致的必然结果。

据国家统计局数据显示，今年前5个月，深圳二手房价格环比涨幅分别为0.5%、0.5%、1.6%、1.7%、1.6%，尤其是3月份至5月份，其在全国70个大中城市的排名分别为第一、第二、第二；前5个月深圳二手房价格同比涨幅分别为4.3%、8.8%、9.7%、10.3%、12.0%，同比涨幅亦居于前列。

从具体的销售及价格方面来看，据诸葛找房提供的数据显示，2020上半年深圳二手住宅成交共43586套，同比上涨39.9%，增速遥遥领先北京的-5.8%和上海的-8.4%。并且不只是销售喜人，价格上更是表现得较为坚挺。截至2020年6月底，深圳二手住宅市场价格为69599元/平方米，与去年同期相比累计上涨8.0%。

中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，深圳是全国最近一轮楼市上涨中的领头羊，这明显与当前的“房住不炒”定位相悖，此次调控政策收紧是必然的。从该《通知》中所涉及的税费、购房资格、信贷政策等多方面内容来看，如若严格执行，将有效打击深圳自去年三季度以来的宽松氛围和场内的投资投机需求，预计在该政策的影响下，深圳楼市有望开始进入新的调整周期。大胆预计，深圳房价跌幅或在5%以上。

值得关注的是，自进入下半年以来，深圳并非首个收紧楼市调控政策的城市。稍早前，杭州、东莞、宁波已分别于7月2日、7月2日和7月6日出台不同程度的收紧政策为楼市降温。纵观这4个城市来，“楼市热度过高”成为共同点。

严跃进称，从今年热点城市相继收紧楼市调控政策来看，这其中暗含了今年的楼市政策风向。即虽然今年受疫情影响，房地产交易市场面临很多压力，但结合目前情况来看，部分城市房价上涨过快显然违背了稳房价的导向，也违背了“房住不炒”的政策导向。通过诸如《通知》等政策的出台，就是要进一步促进房地产市场的稳定，防范市场炒作行为。预计后续其他房价不稳定、房价上涨过快的城市，也将迎来收紧性的楼市调控政策。